فروش خانه‌ای که در اجاره است؛ روابط و وظایف متقابل مالک و مستاجر

مستاجرها و صاحب‌خانه‌ها بر سر موضوعات مختلفی ممکن است با هم دچار چالش شوند، اما یکی از مسایل مهمی که می‌تواند چالش‌های زیادی بین این دو ایجاد کند، این است که صاحب‌خانه‌ای بخواهد قبل از به اتمام رسیدن مدت قرارداد اجاره، ملک خود را به فروش برساند.

در چنین مواردی، معمولا هر یک از طرفین به منافع خود فکر می‌کنند.

به همین دلیل، قانون در اینجا ساکت نمانده و در چنین مواردی هم به حقوق و وظایف مستاجرها و هم به حقوق و وظایف صاحب‌خانه‌ها اشاره کرده است.

این قوانین و مقررات کمک می‌کنند اصطکاک کمتری بین آنها پیش بیاید و منافع هر دو طرف تا جای ممکن، تامین شود. به این مقررات در قانون اجاره‌های مسکونی اشاره شده است.

اگر تاکنون این قانون را نخوانده‌اید یا مفاد آن را از یاد برده‌اید، جای نگرانی نیست. ما در این مطلب به مفاد این قانون که در رابطه با فروش ملک قبل از به اتمام رسیدن مدت اجاره آن است، اشاره کرده‌ایم.

وقتی که موجری ملکی را می‌فروشد، بهتر آن است که موجر و مستاجر، کارها را با همکاری یکدیگر پیش ببرند. متاسفانه گاهی کشمکش‌هایی در این میان به وجود می‌آید.

یکی از علت‌های کشمکش‌ها این است که موجر می‌خواهد ملک را به خریداران بالقوه فراوانی نشان دهد و این مساله می‌تواند برای مستاجری که مایل است بدون اختلال در بهره‌مندی معقول خود در ملک، زندگی کند، ایجاد ناراحتی نماید.

اگر موجر یا مستاجر هستید، باید از مقررات مندرج در قانون اجاره‌های مسکونی تبعیت کنید. چند نکته مهم از این قانون را در ادامه مرور می‌کنیم.

موجر می‌تواند هر وقت بخواهد، ملک خود را بفروشد، اما استثنایی در این میان وجود دارد

موجر حق دارد در هر زمانی، ملک را به فروش بگذارد. با وجود این، چنانچه هرگونه توافقی برای اجاره ملک به مدت معلوم در میان باشد، امکان نهایی شدن فروش ملک تا پایان مدت اجاره وجود ندارد، مگر آنکه خریدار بپذیرد که مستاجر تا پایان قرارداد خود، در ملک باقی بماند.

چنانچه موجر خواهان تاریخ نزدیک‌تری برای نهایی شدن معامله باشد، باید خود را برای مذاکره با مستاجر آماده کند. در غیر این‌ صورت، مستاجر می‌تواند تا پایان زمان قرارداد اجاره، در ملک اقامت داشته باشد.

زمان قانونی بازدید از ملک چه ساعتی است؟

مستاجر ملزم است که در صورت دریافت اخطاریه مناسب از سوی موجر که دست‌کم ۲۴ ساعت زودتر به دست او رسیده باشد، ملک را برای بازدید خریداران بالقوه مهیا سازد. زمان بازدید از ملک باید بین ۸ صبح تا ۸ شب باشد.

عملی که از سوی مستاجر به‌عنوان نقض قانونی قرارداد تلقی می‌شود و موجر می‌تواند حکم تخلیه بگیرد

مستاجر باید حیوانات خانگی خود را مهار کند. او می‌تواند در خلال بازدید، در ملک حاضر باشد، اما ملزم به این کار نیست. مستاجر نمی‌تواند اصرار کند که ملک فقط در هنگام حضور او، به خریداران نشان داده شود.چنانچه مستاجر با وجود دریافت اخطاریه مناسب و به‌موقع از موجر، امکان بازدید از ملک را فراهم نیاورد، این عمل به‌عنوان نقضی اساسی در قرارداد توسط مستاجر تلقی خواهد شد.

در صورت وقوع چنین حالتی، موجر حق دارد برای دریافت حکم تخلیه اقدام نماید.

موجر همچنین حق دارد به‌خاطر ضرر و زیان ناشی از تاخیر در فروش ملک، در نتیجه نقض قرارداد توسط مستاجر، از او طلب غرامت کند.

مقرراتی که درباره عکس گرفتن موجر از ملک اجاره‌ای وجود دارد

شبیه به مقررات مربوط به نشان دادن ملک به خریداران بالقوه، موجر یا مشاور املاک او حق دارند از ملک اجاره‌ای عکس هم بگیرند.

در این مورد نیز، حداقل ۲۴ ساعت زودتر، باید اخطاریه‌ای به مستاجر داده شود و زمان عکس‌برداری نیز باید بین ۸ صبح تا ۸ شب باشد.مستاجر می‌تواند قبل از اجازه دادن به این افراد برای ورود به خانه، متعلقات شخصی خود مانند عکس‌ها، پوسترها، اسناد مهم و هر چیز دیگری را که مایل نباشد در عکس‌ها مشخص شوند، بردارد.

موجر یا مشاور املاک می‌توانند از عکس‌های گرفته شده، برای تبلیغ ملک در بروشورهای چاپی یا تبلیغ روی سایت یا هر منظور دیگری، استفاده کنند.

هنگامی که تاریخ قرارداد به پایان می‌رسد، خودبه‌خود به اجاره ماهیانه تبدیل می‌شود. هر توافق دیگری برای امضای قرارداد اجاره‌ جدید، منوط به صلاحدید مستاجر و موجر جدید است.

آیا تمیز کردن ملک برای نشان دادن به خریداران وظیفه مستاجر است؟

همان‌طور که در بالا اشاره شد، مستاجر را نمی‌توان به این علت که موجر، ملک را فروخته است یا می‌خواهد بفروشد، قبل از پایان یافتن مدت قرارداد، از خانه بیرون کرد.

مستاجر ملزم است که ملک را به خریداران بالقوه نشان دهد و آن را در حد معقولی پاکیزه نگه دارد، ولی موجر نمی‌تواند از مستاجر بخواهد که خانه را صرفا به خاطر بازدیدها نظافت کند.

اگر موجر بخواهد ملک را قبل از پایان قرارداد اجاره بفروشد، باید این نکات را در نظر بگیرد

چنانچه موجر، ملک را قبل از پایان مدت قرارداد اجاره بفروشد، باید اطمینان حاصل نماید که خریدار، با ادامه قرارداد اجاره فعلی موافق است.

سپس خریدار، به‌عنوان موجر جدید، ملزم است از قرارداد تبعیت نماید و نمی‌تواند برخلاف قانون، مستاجر را قبل از پایان مدت اجاره، بیرون کند.

موجر جدید همچنین باید حق مستاجر را برای تمدید قرارداد اجاره، در صورت شمول قرارداد بر چنین حقی، به رسمیت بشناسد.

وقتی که مدت قرارداد به پایان رسید، چنانچه خریداری پیشاپیش به‌صورت غیرمشروط با خرید خانه موافقت کرده باشد یا خانه را برای خود یا خانواده‌اش بخواهد، باید اخطاریه‌ای ۶۰ روزه به مستاجر برای تخلیه خانه، داده شود.

چنانچه موجر مایل باشد که ملک را قبل از ارائه در بازار اجاره‌، تخلیه کند و از سوی دیگر، مستاجر قرارداد اجاره ماهانه داشته باشد، در این صورت، موجر ملزم است که صبر کند و اخطاریه مناسب را به مستاجر بدهد.

برای مثال، اگر مدت‌ زمان اجاره مستاجر از اولین روز ماه شروع و به آخرین روز ماه ختم شود و چنانچه اخطاریه در میانه ماه داده شده باشد، در این صورت قرارداد اجاره، ۲ ماه بعد از نیمه آن ماه، به پایان می‌رسد.

در چه زمانی مستاجر می‌تواند از موجر ادعای غرامت کند؟

اگر موجر با ترفندهایی مثل مطرح کردن ادعاهای دروغین، مستاجر را وادار به تخلیه خانه کند، مرتکب عملی غیرقانونی شده است.

برای مثال، غیرقانونی است اگر موجری ادعا کند که قصد دارد خودش به خانه نقل‌مکان کند و سپس، به دنبال خروج مستاجر، نقل‌مکان نکرده، بلکه خانه را برای فروش آماده سازد.

در حقیقت، اگر چنین حالتی رخ دهد، مستاجر می‌تواند از موجر ادعای غرامت کند؛ از جمله بابت هزینه‌های اسباب‌کشی و تفاوت اجاره‌ای که برای خانه بعدی‌اش باید بپردازد.

هیئت موجر و مستاجر انتاریو، The Ontario Landlord and Tenant Board نیز می‌تواند تا سقف ۲۵ هزار دلار جریمه برای این عمل در نظر بگیرد.

وقتی موجر قصد تعمیر یا نوسازی خانه را دارد، تکلیف مستاجر چه می‌شود؟

موجر ممکن است مایل باشد که قبل از گذاشتن خانه در بازار، با انجام تعمیر یا نوسازی‌های عمده‌، شرایط بهتری برای آن ایجاد نماید.

با این حال، چنانچه این تعمیر یا نوسازی نیازمند اخذ مجوز ساخت باشد، تا واحد اجاره‌ای خالی نشده باشد کار روی آن را نمی‌توان آغاز کرد.

در چنین مواقعی، موجر می‌تواند با اخطاریه ۱۲۰ روزه مناسبی، قرارداد اجاره را بعد از پایان رسیدن دوره اخطاریه، باطل نماید.

موجر باید متوجه باشد که مستاجر، با اخطاریه مناسب نیز از این حق برخوردار است که پس از اتمام کار تعمیر یا نوسازی، به خانه برگردد.

همچنین، موجر و مستاجر می‌توانند برای پایان زودهنگام قرارداد، توافق کنند.