بازار مسکن کانادا در سال ۲۰۲۳؛ خوش‌بینانه و بدبینانه‌ترین سناریوها به روایت ۶ کارشناس اقتصادی
به باور گروهی از کارشناسان اقتصادی و بازار مسکن، بارقه‌هایی از خوشبینی برای از سر گرفته شدن خرید و فروش‌ها در نیمهٔ دوم امسال وجود دارد، اما کسانی هم هستند که فکر می‌کنند هنوز بدترین بخش ماجرا در راه است.
فهرست مطالب
- نگاه بدبینانه اقتصاددان مستقل؛ شرایط اقتصادی امسال می‌تواند بدتر هم بشود
- مدیرعامل Royal LePage؛ مشکل این است که قیمت‌ها با دوران اوج در فوریه مقایسه می‌شود
- استرس تست تا حد زیادی امنیت بازار را تامین کرده است
- اقتصاددان مستقل؛ تاثیرات کند ولی تاثیرگذار اقدامات بانک مرکزی
- Urbanation؛ تنها عامل به سود سرمایه‌گذاران رشد اجاره‌هاست
- مردم هنوز برای نهایی کردن قراردادها دچار مشکل نشده‌اند
تحلیل‌گران و کارشناسان پیش‌بینی‌های عمدتاً محتاطانه‌ای برای بازار املاک در ۲۰۲۳ داشته‌اند. عده‌ای ابراز خوشبینی کرده‌اند که خرید و فروش احتمالاً از نیمهٔ دوم سال از سر گرفته شود، اما کسانی هم، مانند Will Dunning، اقتصاددان مستقل، فکر می‌کنند بدترین بخش ماجرا هنوز در راه است و شرایط اقتصادی سال آینده سطح کاملاً جدیدی از درد و رنج را به همراه خواهد آورد.
Robert Hogue، اقتصاددان ارشد در RBC، خوشبین‌تر است. او می‌گوید این بانک بین 1.5 تا ۲ درصد افزایش در نرخ بیکاری را برآورد می‌کند، که به معنای یک رکود نسبتاً ملایم است.
او همچنین معتقد است که مادامی که بانک مرکزی افزایش دیگری در نرخ های بهره صورت ندهد، بازار مسکن از بهار امسال روند بهبود خود را آغاز خواهد کرد: «در نیمهٔ دوم سال باید شاهد ریکاوری بسیار بسیار آهسته‌ای باشیم.»
در این مطلب ۶ کارشناس اقتصادی و بازار مسکن نظرات خود را درباره پیش‌بینی‌های سال ۲۰۲۳ بیان کرده‌اند.
گفتند که این بازار مسکن با این شدت و هیجان دوام نخواهد داشت و نداشت.
جنون بازار املاک، که با پاندمی شعله‌ور شد، در مارچ سال گذشته با اولین افزایش در نرخ‌های بهره فرو نشست و تاکنون دیگر برنخاسته است.
بانک مرکزی در ژانویه امسال برای هشتمین بار طی ۱۰ ماه گذشته نرخ بهره را افزایش داد و آن را به ۴.۵ درصد رساند.
اکنون پیش‌بینی‌های تحلیل‌گران و کارشناسان برای بازار مسکن در سال ۲۰۲۳ عمدتاً خالی از شور و هیجان است .
به باور گروهی از کارشناسان، بارقه‌هایی از خوشبینی برای از سر گرفته شدن خرید و فروش‌ها در نیمهٔ دوم امسال وجود دارد، اما کسانی هم هستند که فکر می‌کنند هنوز بدترین بخش ماجرا برای بازار در راه است.
نگاه بدبینانه اقتصاددان مستقل؛ شرایط اقتصادی امسال می‌تواند بدتر هم بشود
آقای Will Dunning، اقتصاددان مستقل، در اردوگاه دوم قرار دارد.
او بر این باور است که گرچه تورم و قیمت‌های بالای مسکن سختی‌های بسیاری بر مصرف‌کنندگان تحمیل کرده، ولی شرایط اقتصادی امسال می‌تواند به مراتب دردناک‌تر باشد.
دانینگ می‌گوید بانک مرکزی کانادا از مد‌ت‌ها پیش همواره گفته که شش ماه طول می‌کشد تا نخستین اثرات افزایش‌های نرخ بهره بر اقتصاد مشاهده گردد.
نرخ بهرهٔ پایهٔ وام‌دهی بانک مرکزی در فوریه گذشته ۲۵ صدم درصد بود. در ژانویه، در طی آخرین افزایش، این نرخ به 4.5 درصد رسید.
دانینگ می‌گوید، شش ماه پیش، نرخ‌های بهره «اصولاً در سطحی خنثی» قرار داشت.
او با اشاره به فرصت‌های شغلی از دست رفته که به درماندگی صاحبخانه‌ها منجر خواهد شد، می‌گوید: «ما در حال حاضر هیچ اثری از نرخ‌های بهرهٔ فعلی‌مان بر کلیت اقتصاد مشاهده نمی‌کنیم. ما این تأثیر را فقط در بازار مسکن می‌بینیم، و بازار مسکن دارد به ما می‌گوید که چیز بسیار بدی در راه است.»
مدیرعامل Royal LePage؛ مشکل این است که قیمت‌ها با دوران اوج در فوریه مقایسه می‌شود
در همین رابطه Phil Soper، مدیرعامل شرکت فرنچایز مسکن Royal LePage هشدار می‌دهد که ابتدای سال ۲۰۲۳ به شکل ویژه‌ای وخیم به نظر خواهد رسید. وی دلیل این مساله را این می‌داند که میزان فروش و قیمت‌های سه‌ماههٔ نخست سال با دورهٔ مشابه سال گذشته مقایسه خواهد شد، که شامل نقطهٔ اوج بازار در ماه فوریه بود.
در آن هنگام بود که میانگین قیمت یک خانهٔ مستقل، برای نخستین بار، از مرز ۲ میلیون دلار گذشت.
اما پیش‌بینی Royal LePage برای سال ۲۰۲۳ به کلی هم تیره و تار نیست. این شرکت تخمین زده است که قیمت مسکن تا پایان ۲۰۲۳ یک درصد دیگر کاهش خواهد داشت.
خانه‌های تک‌خانواده، خانه‌های دیتچد، سمی دیتچد و تاون‌هاوس که بالاترین رشد قیمت را در فاصلهٔ بهار ۲۰۲۰ تا فوریه ۲۰۲۲ تجربه کردند، بیشترین آسیب‌پذیری را خواهند داشت.
این شرکت فعال در حوزهٔ املاک پیش‌بینی می‌کند که قیمت خانه در تورنتوی بزرگ GTA، با ۲.۵ درصد کاهش دیگر، از ۱.۳۶ میلیون دلار در سه‌ماههٔ پایانی ۲۰۲۲ به ۱.۳۳ میلیون دلار در پایان سال ۲۰۲۳ برسد.
اما آقای سوپر می‌گوید که آنچه اکنون اتفاق می‌افتد نوع متفاوتی از اصلاح قیمت است.
با گذشت ۹ ماه از آغاز کاهش فروش مسکن، قیمت‌ها نسبتاً ثابت باقی مانده است.
هیئت املاک و مستغلات منطقهٔ تورنتو، TRREB در گزارش آماری ماه دسامبر خود، گفت که کمبود لیستینگ عملاً باعث ثابت ماندن تقریبی سطح قیمت‌ها شده است.
آقای Phil Soper، مدیرعامل شرکت فرنچایز مسکن Royal LePage می‌گوید: «وقتی که شاهد کاهش فروش به میزان یک سوم یا ۴۰ درصد یا ۵۰ درصد هستید، معمولاً قیمت‌ها نیز بلافاصله با تغییر مواجه می‌شود: تغییری چشمگیر و فوری.»
آنچه اصلاح قیمت فعلی را با سال ۲۰۰۹ متفاوت می‌سازد، به گفتهٔ آقای Soper، آن است که این بار آمار اشتغال همچنان بالا و نرخ معوقات مورگیج اندک است؛ ۷ صدم درصد در انتاریو، به گفتهٔ وب‌سایت CMHC شرکت مسکن و مورگیج کانادا.
استرس تست تا حد زیادی امنیت بازار را تامین کرده است
آقای سوپر مدیرعامل Royal LePage می‌گوید در اصلاح قیمت فعلی، عواملی برای مهار ریسک فعال هستند که در ۲۰۰۹ وجود نداشتند، از جمله سخت‌گیری‌های بیشتری که مؤسسات مالی، در دورهٔ منتهی به رکود، برای ارائهٔ وام اعمال می‌کردند. او می‌گوید وام‌دهندگان «توانستند تشخیص بدهند که بازار جنون‌آمیز ۲۰۲۱ اثر معکوسی به دنبال خواهد داشت.»
دومین عامل مهم استرس تست است که ارائهٔ مورگیج به متقاضیان را منوط به توانایی‌شان در بازپرداخت وام با بهره‌ای بالاتر از نرخی می‌سازد که بانک عملاً از آنها دریافت می‌کند.
سوپر می‌گوید: «اکنون پنج سال از اجرای استرس تست می‌گذرد، به همین خاطر اکثر کسانی که بدهی قابل توجهی از مورگیج دارند، تحت این تست واجد شرایط شناخته شده‌اند. این افراد باید ثابت می‌کردند که از پسِ نرخ‌های بهرهٔ بسیار بالاتر از آنچه در قراردادشان وجود داشته است، برمی‌آیند.»
اقتصاددان مستقل؛ تاثیرات کند ولی تاثیرگذار اقدامات بانک مرکزی
آقای Will Dunning، اقتصاددان مستقل، دربارهٔ این اظهار نظر بانک کانادا که اشتغال آنقدر بالاست که نرخ‌های ضد تورمی این بانک نمی‌تواند به شکل بهینه‌ای تورم را مهار کند، هشدار می‌دهد. او می‌گوید کاهش اشتغال زمانی اتفاق می‌افتد که کارفرمایان، به منظور انطباق با کاهش تقاضا برای کالاها و خدمات، از تعداد کارکنان خود بکاهند.
او بر این باور است که کاهش بودجهٔ خانوارها برای مقابله با هزینه‌های سنگین مسکن، بر بخش‌های خرده‌فروشی، عمده‌فروشی، تولید، و امور مالی تاثیر خواهد گذاشت.
دانینگ می‌گوید: «اقدامات بانک به کندی روی اقتصاد تأثیر می‌گذارند. ولی روی‌هم‌رفته، در طی یک دورهٔ نیم‌ساله، می‌توانند کاملاً تأثیرگذار باشند.»
در همین باره آقای Robert Hogue، اقتصاددان ارشد بانک RBC، خوشبینی بیشتری دارد. به گفتهٔ او، این بانک انتظار دارد که نرخ بیکاری بین ۱.۵ تا ۲ درصد افزایش یابد، که در فضای پساجنگ یک رکود اقتصادی نسبتاً خفیف به شمار می‌آید.
او می‌گوید چنانچه نرخ‌های بهره بیش از این افزایش پیدا نکند، و RBC چنین باور دارد، بازار املاک قاعدتاً باید از فصل بهار روند بهبود خود را آغاز کند.
هوگ می‌گوید: «برای نیمهٔ دوم سال آینده، به احتمال زیاد شاهد روند ریکاوری بسیار بسیار آهسته‌ای خواهیم بود. انتظار نداریم که میزان فروش یا حتی قیمت‌ها بازگشت سریعی داشته باشد، چون نرخ بهره همچنان بالا باقی خواهد ماند.»
او می‌گوید بخش عمدهٔ تنزل بازار مسکن مربوط به گذشته است، به طوری که حدود ۱۴ درصد از کاهش ارزش آن در کل کشور «در فاصلهٔ نقطهٔ اوج تا کف» بازار اتفاق افتاده است.
هوگ می‌گوید: «وقتی به این توجه می‌کنید که قیمت‌ها در برخی از بخش‌های کشور، در دو سال منتهی به نقطهٔ اوج، بیش از ۵۰ درصد افزایش یافت، ممکن است این کاهش ۱۴ درصدی رقم چندان بزرگی به نظر نیاید. ولی باز هم، در مقایسه با سه رکود قبلی دیگر بخش مسکن، این بزرگترین اصلاح قیمتی است که در سطح کل کشور شاهد بوده‌ایم.»
او می‌گوید از آنجا که تورنتوی بزرگ GTA هنوز از نظر قدرت خرید با چالش بزرگی مواجه است، امکان کاهش قیمت‌ها در این منطقه وجود دارد: «اگر قرار است قدرت خرید تا حدی جبران شود، قیمت‌ها باید همچنان کاهش پیدا کند … به همین خاطر منطقهٔ تورنتو ممکن است تا اینجا فقط نیمی از راه را طی کرده باشد.»
Urbanation؛ تنها عامل به سود سرمایه‌گذاران رشد اجاره‌هاست
آقای Shaun Hildebrand، رئیس Urbanation، شرکت فعال در حوزهٔ تحقیقات توسعهٔ بازار، می‌گوید عرضهٔ کاندوی نوساز در نیمهٔ دوم ۲۰۲۲ نسبت به سال قبل ۴۹ درصد و در قیاس با میانگین ۱۰ ساله ۳۰ درصد کاهش داشته است.
حدود ۱۰ هزار واحد نوسازی که انتظار می‌رفت امسال عرضه شوند وارد بازار نشدند، و او انتظار دارد که در ۲۰۲۳ نیز شرایط مشابهی حاکم باشد؛ انبوه‌سازان منتظر خواهند ماند که بازار فروش مجدد از وضعیت فعلی، که پایین‌ترین رکورد فروش ۲۰ سال اخیر است، عبور کند.
او می‌گوید: «با قیمت‌ها و نرخ بهره‌ای که در حال حاضر عملاً شاهد هستیم، تقاضای کافی از سوی خریداران وجود ندارد. پروژه‌های جدید ساخت و ساز، در اغلب موارد، به خاطر بالا بودن هزینه‌ها از انعطاف‌پذیری لازم برای کاهش قیمت‌ها و جذب خریداران برخوردار نیستند.»
سرمایه‌گذاران، به گفتهٔ هیلدبراند، غالباً کناره گرفته و دنبال تخفیف‌های پروژه‌های پیشخرید Pre-Construction هستند، اما این چیزی است که به ندرت یافت می‌شود.
وی می‌گوید عاملی که در حال حاضر به سود سرمایه‌گذاران است، رشد اجاره‌ها در GTA است. هزینهٔ اجارهٔ یک کاندو در ماه نوامبر ۲،۸۰۰ دلار بود که ۱۵ درصد بالاتر از پیشاپاندمی است.
اما روزنهٔ امیدی ممکن است برای مستأجرانی که با تورم دست‌وپنجه نرم می‌کنند در چشم‌انداز باشد. اجاره‌ها به ۴۰ درصد از میانگین ۸۰ هزار دلاری درآمد خانوارهای مستأجر رسیده است و به نظر می‌رسد که بازار با مقاومت‌هایی مواجه باشد.
او می‌گوید حدود ۳۱ هزار کاندو و ۸ هزار آپارتمان نوساز ویژهٔ اجاره در ۲۰۲۳ تکمیل و به بازار تزریق خواهد شد که به تعدیل قیمت‌ها کمک می‌کند.
رئیس انجمن سازندگان خانهٔ GTA می‌گوید توسعه‌دهندگان کنار نشسته و در حال رصد دو جنبهٔ مشخص از بازار هستند:
یکی اینکه آیا کسانی که اقدام به پیشخرید کرده‌اند، می‌توانند با وجود نرخ‌های بهرهٔ بالاتر و کاهش ارزش واحدها، قراردادهای خود را نهایی کنند یا نه.
و دیگر اینکه آیا نشانه‌ای از تصمیم بانک مرکزی برای خاتمه دادن به روند افزایش نرخ‌های بهره به چشم می‌آید یا خیر.
مردم هنوز برای نهایی کردن قراردادها دچار مشکل نشده‌اند
آقای David Wilkes، مدیرعامل انجمن ساخت و توسعهٔ زمین Building and Land Development Association یا BILD، می‌گوید مردم هنوز برای نهایی کردن قراردادهای خود دچار مشکل نشده‌اند.
او می‌گوید: «ما انتظار داریم که بسیاری از خریدهای صورت گرفته در دوران پاندمی در سه‌ماههٔ دوم، سوم و چهارم نهایی شود. البته شکی نیست که محیط نرخ بهره با شرایط دوران پاندمی متفاوت است و در نتیجه باید منتظر چالش‌هایی در این ارتباط بود.» ویلکس می‌گوید سازندگان با این مسائل به صورت موردی برخورد خواهند کرد.
با آنکه فروش واحدهای نوساز و پیش‌‌‌خریدی نیز همچون واحدهای فروش مجدد کند شده است، قیمت‌ها همچنان در آن سمت از بازار روند صعودی دارد.
ویلکس می‌گوید این قیمت‌ها به احتمال زیاد در سال جدید حفظ خواهد شد و به طور بالقوه همچنان افزایش هم خواهد داشت.
View this post on Instagram
