روش‌ها و شگردهای کلاهبرداری در بازار مسکن کانادا؛ ۸ توصیه برای اینکه به دام نیفتید

احساس وحشتناکی است وقتی کسی ثمره سال‌ها کار و تلاش خود را برای خانه‌دار شدن صرف می‌کند، اما بعد از مدت‌ها متوجه می‌شود که از او کلاهبرداری شده و دار و ندارش را از دست داده است.

متأسفانه کلاهبرداری در بازار املاک کانادا امر نادری نیست،‌ به‌طوری‌که در سال ۲۰۱۹ حدود ۴۵۰ هزار کانادایی در این دام افتادند. شیوع پاندمی و اتکا به فعالیت‌های آنلاین هم باعث شد تا آنها روش‌های جدیدتر و خلاقانه‌تری هم یاد بگیرند.

شما که دوست ندارید گیر یکی از این کلاهبردارها بیفتید، درست است؟

پس باید با روش‌هایی که آنها در پیش می‌گیرند، آشنا باشید.

سه نوع اصلی کلاهبرداری که در بازار املاک کانادا انجام می‌شود عبارتند از «کلاهبرداری در توقیف ملک»، «کلاهبرداری در مالکیت» و «کلاهبرداری در وام مسکن».

در این مطلب، اطلاعات خوبی درباره هر یک از این موارد آمده است. همچنین، توصیه‌هایی شده است که در صورت رعایت آنها از شر کلاهبردارها در امان می‌مانید.

 

براساس گزارش امسال مرکز ضدکلاهبرداری کانادا Canadian Anti-Fraud Centre یا CPA، تا پایان ماه جون نزدیک به ۲۹ هزار نفر در کانادا قربانی بیش از ۴۵ هزار پرونده کلاهبرداری شده‌اند.

قربانیان تاکنون ۲۴۲ میلیون تومان خود را در این کلاهبرداری‌ها از دست داده‌اند.

آقای Sylvain Paquette، رئیس اداره‌ اعتبار کانادا Canadian Credit Bureau و متخصص در محافظت از مصرف‌کنندگان در مقابل کلاهبرداری و استفاده‌ نادرست از کردیت، ضمن هشدار درباره‌ آگاه بودن کلاهبرداران از شرایط متزلزل بازار، چند نوع کلاهبرداری در بخش املاک و مستغلات را که باید بیشتر مراقب‌شان بود، مورد تاکید قرار داده است.

۱- کلاهبرداری در توقیف ملک Foreclosure

یکی از مواردی که آقای پاکت به آن اشاره می‌کند زمانی است که فرد برای بازپرداخت اقساط وام مسکن خود با دردسر روبرو می‌شود: «اینجاست که کلاهبرداران فرصت را غنیمت شمرده و با پیشنهاد وام‌های نامتعارف از راه می‌رسند».

هدف آنها ترغیب قربانی به امضای وام مسکن اول، دوم یا حتی سوم، یا حق تصرف وثیقه Lien یا واگذاری حق استفاده از ملک به سازندگان Builders’ Hypothec است.

این مساله باعث می‌شود مالک نتواند ملک را بدون بازپرداخت بدهی‌ها به سازندگان و تعمیرکنندگان به فروش برساند و به این ترتیب، سند ملک به نام کلاهبردار می‌شود.

بعد از این، تنها کاری که کلاهبردار برای توقیف ملک به‌خاطر وام مسکن باید انجام بدهد، آن است که به بهانه عمل نکردن قربانی به یک بند یا شرط مبهم، اقساط وام را بازپرداخت نکند.

پاکت می‌گوید: «اگر قربانی توان پرداخت نداشته باشد، هیچ گزینه دیگری نخواهد داشت، جز این که ملک را بفروشد تا بتواند پول وام‌دهنده را پس بدهد».

به گفته سازمان مصرف‌کنندگان مالی کانادا Financial Consumer Agency of Canada، کلاهبرداری در توقیف ملک Foreclosure معمولا زمانی اتفاق می‌افتد که شما برای بازپرداخت اقساط وام مسکن‌تان دچار مشکل هستید.

ممکن است شما را فریب بدهند که سند ملک‌تان را به نام شخص دیگری بزنید تا از این طریق وامی دریافت کرده و صرف بازپرداخت اقساط خود نمایید».

این سازمان می‌گوید: «کلاهبردارها معمولا اقساط پرداختی شما را برای خودشان برمی‌دارند و از آنجا که سند خانه هم به نام‌شان است، می‌توانند آن را بفروشند یا با ضمانت آن، وام مسکن بگیرند».

آقای پاکت هشدار می‌دهد: «همه صاحبخانه‌ها، چه در شهرها و چه در مناطق روستایی، ممکن است به دام این نوع کلاهبرداری بیفتند. با وجود این، آن دسته از ساختمان‌های تجاری‌ که قیمت‌شان در طول زمان افزایش پیدا کرده است، هدف‌های سودآورتری هستند. قربانیان غالبا متوجه نمی‌شوند که سرشان کلاه رفته است و به همین خاطر، شکایتی ندارند. آنها فکر می‌کنند روال عادی بازپس‌گیری ملک همین است، احساس شرمساری می‌کنند و فقط کلیدها را تحویل می‌دهند».

چطور می‌توانیم از خودمان محافظت کنیم؟

توصیه پاکت این است: «هرگز پیشنهادهای ادغام بدهی‌ یا سازمان‌دهی مجدد امور مالی در رسانه‌های اجتماعی را قبول نکنید. همچنین، با شماره‌ تلفن‌‌های مندرج روی تابلوهای «خریدار خانه با پول نقد» که برای جلب توجه مالکان مشخصی جایگذاری می‌شوند، تماس نگیرید. بهترین گزینه شما، مشاوره با کارشناس مستقلی است که خودتان او را انتخاب کنید».

۲- کلاهبرداری در مالکیت یک ملک

برای دزدیدن مالکیت یک ملک، ابتدا باید سرقت هویت انجام شود. قربانیان غالبا کسانی هستند که وام مسکن ندارند یا چیزی به بازپرداخت کامل بدهی وام مسکن‌‌شان باقی نمانده است.

کلاهبردار برای دسترسی به هویت مالک، ممکن است از داده‌های سرقت‌شده از یک سازمان استفاده کند یا اطلاعات را به‌صورت مستقیم از خود قربانی بگیرد.

باز کردن نامه‌ یا ایمیل‌، کلاهبرداری تلفنی و حملات فیشینگ، فقط چند نمونه از روش‌های مورد استفاده این متقلبان است.
به گفته پاکت، کلاهبرداران همین‌که داده‌های موردنیاز خود را به دست آورند، با عکس خودشان اوراق هویتی ساختگی درست کرده و مدارکی مثل سند مالکیت را جعل می‌کنند.

او توضیح می‌دهد: «سردفترها Notaries لزوما اصل اسناد را مطالبه نمی‌کنند. به این ترتیب، فرد متقلب خود را به‌عنوان مالک جا زده و به ضمانت آن ملک، وام مسکن جدیدی دریافت می‌کند. اگر ملک بدون وام مسکن باشد، می‌توانند تا سقف ۸۰ درصد از ارزش ملک را به جیب بزنند و بروند».

پاکت می‌گوید: «اگر واقعا حریص باشند، ممکن است تا آنجا پیش بروند که ملک را کلا بفروشند، ولی این کار پیچیدگی‌های بیشتری دارد. خریداران بالقوه باید خانه را ببینند، بنابراین لازم است که ملک خالی باشد. کسانی که هر سال چند ماه را در فصل‌های سرد، در ایالات متحده به سر می‌برند، بهترین هدف‌ها برای این افراد هستند. فروش ملک نیازمند درگیر شدن افراد بیشتری است و همین امر، خطر اشتباه را افزایش می‌دهد، ولی هیچ چیز غیرممکن نیست».

کلاهبرداری مالکیت، آن‌طور که پاکت می‌گوید، غالبا هم ریسک کمتری دارد و هم بسیار نان‌وآب‌دار است، به‌طوری‌که، تنها با یک معامله، چند صد هزار دلار دست‌به‌دست می‌شود.

متقلبان همچنین، می‌توانند به نام شما درخواست کردیت کارت داده، برای مثال روی یک لاین آف کردیت به ضمانت ارزش خالص خانه، و آدرس و شماره تلفن دیگری را برای تحویل کالا قید کنند.

پاکت اضافه می‌کند: «فقط وقتی متوجه قضیه می‌شوید که از طرف آژانس وصول مطالبات Collection Agency با شما تماس می‌گیرند، و حالا باید ثابت کنید که هیچ خبری از این ماجرا نداشته‌اید».

۳- کلاهبرداری وام مسکن

این نوع کلاهبرداری‌ عموما بین بانک و دفتر اسناد رسمی Notary، به‌عنوان کارگزار املاک، اتفاق می‌افتد. مالکان احتمالا تا زمانی که پرداخت اقساط وام مسکن برایشان دشوار نشود، متوجه چیزی نمی‌شوند و اینجاست که می‌فهمند خانه‌ای که خریده‌اند، در واقع در چارچوب بودجه‌شان نبوده است.

پاکت این‌گونه توضیح می‌دهد: «همانطور که بعضی از خریداران ممکن است وسوسه شوند که در مورد درخواست وام مسکن‌شان دروغ بگویند، کارگزاران هم گاهی برای دریافت تأییدیه وام، اقدام به جعل سند می‌کنند».

در یک مورد، ۵۷ هزار دلار درآمد، فقط با جابه‌جا کردن دو عدد، به ۷۵ هزار دلار تبدیل شده بود. در موردی دیگر، کارمند یک بانک جزئیاتی مثل کردیت اسکور Credit Score را در بیش از ۱۱۰ درخواست وام مسکن که در مجموع ۴۶ میلیون دلار ارزش داشته، تغییر داده بود.

شرکت Home Capital Group، از بزرگترین وام‌دهندگان آلترناتیو وام مسکن، در سال ۲۰۱۵ به روابط کاری خود با ۴۵ بروکر وام مسکن که ۹۶۰ میلیون دلار درخواست وام مسکن برای این شرکت فراهم کرده بودند، خاتمه داد.

فرد ناشناسی به شرکت اطلاع داده بود که این بروکرها نامه‌های اشتغال و صورت‌حساب‌های درآمد را تغییر می‌دهند.

پاکت می‌گوید: «علاوه بر این، بسیاری از موسسه‌ها وقتی که از کلاهبرداری مطلع می‌شوند، صدایش را درنمی‌آورند تا اعتبار خودشان لطمه‌ نخورد و فقط از مجرم می‌خواهند استعفا دهد. بنابراین، او آزاد خواهد بود که در جای دیگری مشغول به کار شود یا به منطقه دیگری نقل‌مکان نماید. اگر مشتری‌ها از وقوع کلاهبرداری مطلع شوند، می‌توانند از بانک درخواست غرامت کنند و بگویند بانک اساسا نباید با درخواست‌ آنها موافقت می‌کرد».

هشدار! حتما به این ۸ توصیه مهم عمل کنید تا کلاهبرداران سمت شما نیایند

پاکت می‌گوید: «بسیار مهم است که از اطلاعات شخصی‌تان، به هر نحو ممکن، محافظت کنید».

شرکت مورگیج و مسکن کانادا Canada Mortgage and Housing Corporation یا CMHC اکیدا از شما می‌خواهد که هرگاه به وقوع کلاهبرداری مظنون شدید، به دپارتمان محلی پلیس‌ گزارش کرده و با مرکز ضد کلاهبرداری کانادا Canadian Anti-Fraud Centre تماس بگیرید.

انجمن بانکداران کانادا CBA نیز موارد زیر را توصیه می‌کند:

۱- اطلاعات شخصی خود را از طریق تلفن، ایمیل یا پیامک به اشتراک نگذارید، مگر آنکه برقراری تماس از طرف شما آغاز شده باشد، یا اینکه طرف مقابل را بشناسید.

۲- اگر موردی پیش آمد که به شکل شک‌برانگیزی عالی بود، حتما شک کنید. قبل از دادن اطلاعات شخصی خود، پرس‌وجو کنید که قرار است چه استفاده‌ای از این اطلاعات به عمل بیاید و آیا در اختیار طرف‌های دیگری قرار خواهد گرفت یا خیر.

۳- دوره‌های ارسال صورتحساب‌های خود را یادداشت کنید و اگر رسیدهای پرداخت شما به موقع برای‌تان فرستاده نشد، موضوع را به اطلاع موسسه وام‌دهنده برسانید.

۴- مرسوله‌های واردشده به صندوق پستی‌تان را در اسرع وقت بردارید تا نامه‌های‌تان به دست کسی نیافتد. اگر به جای دیگری نقل‌مکان کردید یا آدرس پستی‌تان عوض شد، حتما پیگیری کنید که نامه‌های‌تان به آدرس جدید فرستاده شود.

۵- از آیتم‌هایی که حاوی اطلاعات شخصی‌ شماست، محافظت نمایید. سارقان هویت به جستجو در زباله‌ها و سطل‌های بازیافت می‌پردازند، رسید پرداخت‌ها، کپی درخواست‌های کردیت، فرم‌های بیمه، گزارش‌های پزشکی و پیشنهادهای کردیت ارسال شده به صندوق پستی‌تان را پاره و ریز ریز کنید.

۶- وقتی کردیت اسکور خود را زیر نظر داشته باشید، اگر کسی حساب‌های مالی بدون مجوزی را به اسم شما باز کند، متوجه قضیه خواهید شد. گزارش کردیت اسکور خود را از طریق درخواست نسخه‌های رایگان از دو سازمان گزارش اعتبار در کانادا یعنی Equifax Canada و TransUnion Canada بررسی نمایید.

۷- برای کنترل اینکه خانه‌تان به اسم خودتان است، در وب‌سایت ثبت اسناد Land Registry استان خود، ملک‌تان را جستجو کنید.

۸- گزینه خرید بیمه مالکیت Purchasing Title Insurance را که شامل حق‌الزحمه‌های حقوقی و سایر هزینه‌های مرتبط با دعاوی کلاهبرداری است، مدنظر داشته باشید.
در برخی استان‌ها، به مصرف‌کنندگانی که در نتیجه انواع خاصی از کلاهبرداری در حوزه املاک متحمل ضرر مالی شده باشند، غرامت تعلق می‌گیرد. مثلا انتاریو این کار را از طریق صندوق بیمه مالکیت زمین Land Titles Assurance Fund انجام می‌دهد.

حقه‌هایی که در بازار املاک رواج دارد

علاوه بر کلاهبرداری در توقیف ملک، حق مالکیت و وام مسکن، حقه‌هایی هم در بخش املاک رواج دارد که در ادامه به آنها اشاره می‌شود.

۱ – خریداران هیچ‌کاره Straw Buyers

مجرمانی که به دنبال مکانی برای فعالیت‌های مجرمانه خود، مانند پولشویی می‌گردند، یک نفر را پیدا می‌کنند که در ازای دریافت چند هزار دلار، ملکی را برای‌شان بخرد. همدستان دیگری، اسناد جعلی تأیید اشتغال و درآمد را تهیه می‌کنند.

۲ – دانشجوی پولدار

خلافکارانی که می‌خواهند مبلغ بالایی را پولشویی کنند، گاهی به یک دانشجو پولی می‌دهند تا کاندوی لوکسی را بخرد.
از آنجا که آن کاندو، دست‌کم روی کاغذ، محل سکونت اصلی دانشجوی موردنظر خواهد بود و دانشجویان هم مالیات بر درآمد چندانی نمی‌پردازند، فروش مجدد این کاندو حتی سودآوری بیشتری به همراه خواهد داشت. دانشجو سپس عواید حاصل از فروش را به مالک اصلی منتقل می‌کند.

۳ – کار اعلام نشده

یک ملک خریداری می‌شود تا خیلی سریع و بعد از نوسازی‌های گسترده،‌ دوباره فروخته شود.
سرمایه‌گذار، برای به حداکثر رساندن سود خود، کارگرانی را به‌صورت پنهان به استخدام درمی‌آورد. آنها یک فرد هیچ‌کاره را می‌آورند که ادعا می‌کند آن ملک، محل سکونت اصلی آنهاست، تا به این ترتیب، مالیات پرداختی بر سود سرمایه در هنگام فروش مجدد به حداقل برسد.

۴ – بالا بردن قیمت خرید

فرد کلاهبردار، ملکی را چند بار با استفاده از اسناد جعلی به همدست خود می‌فروشد و از او می‌خرد تا قیمت ملک را افزایش داده و تلقی عمومی از ارزش خانه را بالا ببرد. سپس یکی از آنها، به مبلغی بسیار بالاتر از ارزش اولیه خانه، درخواست وام مسکن می‌دهد و آن پول را به‌عنوان قیمت خانه به شریک جرم خود می‌پردازد. پس از آن هر دو ناپدید می‌شوند و دست بانک برای وصول پول خود به جایی نمی‌رسد.

۵- خرید به قیمتی پایین‌تر از ارزش بازار

فرد متخلف پیشنهاد می‌دهد که ملک کسی را به قیمتی پایین‌تر از ارزش بازار خریده و مابه‌التفاوت را به‌صورت نقدی و بدون اعلام آن بپردازد.
اداره خدمات اطلاعات اوراق بهادار کانادا Canadian Security Intelligence Service این رویه را تقلب‌آمیز می‌داند، چرا که ماهیت معامله شامل قیمت خرید، منبع درآمد، وضعیت شغلی، و غیره در آن آشکار نیست.
مجرم سپس می‌تواند ملک را به قیمت واقعی آن فروخته و از این طریق پولشویی کند.