سال نو یعنی صدای زنگ‌ها برای فصل مالیاتی؛ همه چیز درباره‌ی مالیات املاک

سال که عوض می‌شود یعنی زنگ‌ها برای فصل مالیاتی به صدا در‌آمده است. اگر مستاجر هستید و فعلا هم قصد خریدن خانه ندارید،‌ این مطلب برای شما نیست و می‌توانید از خیر خواندن آن بگذرید. اما اگر صاحبِ خانه هستید و خود را برای صورت‌حساب مالیاتی ملک خود آماده کرده‌اید این مطلب برای شماست.

مالیات بر ملک چطور محاسبه می‌شود؟ چرا میزان مالیات در شهرهای مختلف با هم تفاوت دارد؟ شهرداری‌ها چه مبناهایی را برای ارزیابی قیمت خانه در نظر می‌گیرند؟

اگر شما پاسخ هیچ کدام از این پرسش‌ها را نمی‌دانید، نگران نباشید،‌ چون اکثر کسانی که هر سال هم دارند این مالیات را پرداخت می‌کنند، آنها هم نمی‌دانند.

این مطلب تلاشی است برای پاسخ به این پرسش‌ها که مالیاتی که ما برای ملک می‌پردازیم چطور محاسبه می‌شود.

یکی از دغدغه‌های کسانی که قصد خرید خانه دارند مسائل مربوط به مالیات ملک است. اگر این افراد قبل از اقدام به خرید خانه، اطلاعات کافی راجع به میزان و نحوه محاسبه مالیات ملک داشته باشند بهتر می‌توانند در این باره تصمیم بگیرند. اگر در فکر خرید خانه هستید، برنامه‌ریزی برای مالیات‌های ملک یکی از کارهای مهمی است که حتما باید انجام بدهید.

شما به عنوان صاحبخانه، هر سال باید مالیات ملک خود را پرداخت کنید، حتی پس از آنکه وام مسکن‌تان را به طور کامل بازپرداخت کرده باشید.

بنابراین، مهم است که در بودجه‌ خود، به شکل مناسبی حساب و کتاب این موضوع را در نظر بگیرید.

ما در این مطلب، خلاصه ساده‌ شده‌ای از سیستم مالیات ملک انتاریو را به شما ارائه می‌دهیم. اما به یاد داشته باشید که موضوع پرداخت مالیات‌ ملک موضوع پیچیده‌ای است و در مناطق شهری مختلف، باید ریزه‌کاری‌های متعددی را در این باره مدنظر قرار داد.

پس بهتر است برای اطلاع از جزئیات و تفاصیل امر، با شهرداری منطقه‌ خود یا با مرجع استانی ارزیابی‌ها که در انتاریو، نهاد ارزیابی ملک‌های شهری Municipal Property Assessment Corporation – MPAC است، تماس بگیرید.

مالیات ملک؛ چرا پرداخت می‌کنیم؟‌

مالیات‌های ملک به شهرداری‌ها کمک می‌کند که از صاحبان ملک‌های تجاری، صنعتی و مسکونی، پول جمع‌آوری کرده و آن را صرف نگهداری و خدمات در کامیونیتی کند. هر شهرداری نرخ مشخصی را برای مالیات ملک تعیین می‌کند که این نرخ، بخش اعظم بودجه عملیاتی سالانه‌ را تشکیل می‌دهد.

هزینه‌های شهرداری شما می‌تواند بسته به خدمات مورد نیاز کامیونیتی‌تان و هزینه‌های ارائه آنها، متفاوت باشد. برای مثال، هزینه‌ سیستم‌های خدمات حمل و نقل عمومی، نگهداری از زیرساخت‌های شهری، اورژانس و خدمات پارک، بسته به اندازه و تراکم جمعیتی منطقه‌ شهرداری‌ها تفاوت آشکاری دارد و این مساله، در نرخ بهره‌ تعیین شده از سوی شورای محلی شهر، خود را نشان می‌دهد.

نرخ بهره‌ مالیات املاک مسکونی چگونه تعیین می‌شود؟‌

شهرداری‌ها هزینه ارائه خدمات را با کل ارزش تمامی خانه‌های شهر شما و تراکم جمعیت آن مقایسه می‌کنند تا براساس آن نرخ بهره‌ای را برای مالیات تعیین کنند. این نرخ به پوشش بودجه عملیاتی آنها کمک می‌کند.

نحوه تعیین ارزش خانه‌ها در ارتباط با مالیات ملک

در انتاریو، ارزش خانه‌ها هر ۴ سال یک بار توسط MPAC و بر مبنای چند فاکتور مختص به خانه‌ شخصی شما و همچنین فاکتورهای قابل مقایسه‌ در همسایگی‌تان، ارزیابی می‌شود.

آن‌چنان که در وب‌سایت MPAC بیان شده است، برخی از این فاکتورها شامل موارد زیر هستند:

• عمر ملک
• نوسازی‌ها و الحاقات عمده
• مساحت زیربنا (Living Area)
• موقعیت مکانی
• ابعاد زمین
• کیفیت ساخت

مالیات ملک چگونه محاسبه می‌شود؟‌

مبلغ دلاری مالیات ملک که صاحبخانه آن را پرداخت خواهد کرد، با ضرب کردن نرخ مالیات مسکونی منطقه‌ شهرداری شما در ارزش ارزیابی شده‌ خانه شما، که MPAC آن را تعیین می‌کند، به دست می‌آید.

به زبان ساده‌تر، فرمول محاسبه مالیات به شرح زیر است:

مبلغ مالیات ملک (به دلار) = نرخ مالیات ملک (به درصد) x ارزیابی MPAC از خانه‌ شما (به دلار)

چرا دانستن نرخ مالیات ملک برای شهرهای مختلف (به درصد) مهم است؟‌

مالیات‌های ملک می‌تواند بار هزینه‌ قابل ملاحظه‌ای برای مالکیت خانه باشد و اغلب سالانه به چندین هزار دلار می‌رسد.

همانطور که می‌دانیم، مالیات‌های ملک تابعی از مبلغ ارزیابی‌شده خانه توسط MPAC و همچنین نرخ مالیات ملک است. در حالی که خریداران خانه از این اختیار برخوردار هستند که خانه‌ای مطابق با محدودیت‌های قدرت خرید خود انتخاب کنند (برای مثال از نظر اندازه، نوع ملک، قیمت، موقعیت مکانی و غیره)، اما به طور مستقیم نمی‌توانند بر نرخ بهره‌ مالیات ملک خود تاثیر بگذارند، چون این نرخ از طرف شهرداری‌ها تعیین می‌شود.

بنابراین، اطلاع داشتن از نرخ مالیات ملک می‌تواند به شما در برنامه‌ریزی و بودجه‌بندی برای هزینه‌های جاری مستمر خانه کمک کند، به ویژه اگر قصد داشته باشید در منطقه‌ شهرداری متفاوتی از محل سکونت فعلی‌تان، خانه بخرید.

برای مثال، صاحبخانه‌ای که قصد دارد خانه‌ خود را بفروشد تا خانه‌ای با قیمت مشابه را در منطقه‌ شهرداری متفاوتی بخرد، ممکن است در ابتدا فرض را بر این بگذارد که مالیات‌های مقرر ملک، به همان میزان خواهد بود، چرا که ملکی را با قیمت مشابه خریداری کرده است، اما ممکن است شرایط متفاوت باشد.

بیایید این مطلب را با استفاده از نحوه محاسبه مالیات در شهرداری‌هایی که بالاترین و پایین‌ترین نرخ بهره را در سال ۲۰۱۹ داشته‌اند، توضیح بدهیم.

صاحبخانه‌ای در تورنتو (شهری با نرخ مالیات ملک ۰.۶۱۴۷۷۰ درصد در سال ۲۰۱۹) قصد دارد ملک خود را که قیمت ارزیابی شده‌ آن ۵۰۰ هزار دلار است (احتمالا یک کاندومینیوم یک‌خوابه) بفروشد. او در نظر دارد تا با این پول ملک دیگری را با همان ارزش در شهر دیگری مانند وینزر که نرخ اعلام شده‌ مالیات آن بالاتر است، خریداری کند (که نرخ مالیات ملک آن در سال ۲۰۱۹ رقم ۱.۷۸۹۳۹۴ درصد است و خریدار می‌تواند احتمالا خانه‌ مستقل چند خوابه‌ای را با همان قیمت در آنجا بخرد).

با آنکه قیمت ارزیابی‌شده خانه‌ی مورد نظر این فرد مشابه با خانه‌ فعلی‌اش است، او مجبور به پرداخت مالیات ملک بالاتری (به دلار) خواهد بود. مبلغ مقرر مالیات سالانه‌ ملک برای یک کاندومینیوم در تورنتو به قیمت ارزیابی‌شده ۵۰۰ هزار دلار رقمی معادل ۳٬۰۷۴ دلار است.

مبلغ مقرر مالیات سالانه ملک برای یک خانه‌ در وینزر به قیمت ارزیابی‌شده ۵۰۰ هزاردلار معادل ۸٬۹۴۷ دلار است. تفاوت مبلغ مقرر مالیات سالانه این دو ملک ۵،۸۷۳ دلار می‌شود.

اگر در شهری با نرخ مالیات بالاتر زندگی کنم باید مالیات بیشتری بپردازم؟

زندگی در شهری با نرخ مالیات ملک بالاتر لزوما به این معنا نیست که شما باید مبلغ بیشتری برای مالیات ملک بپردازید. همانطور که در سطرهای بالا اشاره کردیم، مبلغ بدهکار شده مالیات ملک (به دلار) تابعی از نرخ مالیات ملک و قیمت ارزیابی ‌شده خانه خواهد بود:

مبلغ مالیات ملک (به دلار) = نرخ مالیات ملک (به درصد) x ارزیابی MPAC از خانه (به دلار)

در نتیجه این امکان وجود دارد که مبلغ مالیات مقرر ملک برای خانه‌ای در شهری با نرخ مالیات ملک بالاتر، اما با قیمت ارزشیابی شده‌ پایین‌تر، مشابه با مبلغ مالیات‌های مقرر برای خانه‌ای در شهری با نرخ مالیات ملک پایین‌تر اما با قیمت ارزیابی بالاتر باشد.

چگونه می‌توانم مالیات‌های خانه‌ای که قصد خرید آن را دارم، پیدا کنم؟

فروشندگان معمولا در لیستینگ ملک خود، آخرین مالیات‌های ملک پرداختی خود را قید می‌کنند. مبلغ نهایی مالیات ملک توسط وکیل خریدار و از طریق خرید یک گواهی مالیات ملک از شهرداری، که مالیات‌های پرداختی ملک توسط فروشنده تا آن زمان را نیز مشخص می‌کند، قبل از عقد قرارداد تایید می‌شود تا هرگونه اصلاح و تغییری در هنگام عقد قرارداد انجام شود.

آیا قیمت فعلی خرید خانه با قیمت ارزیابی‌شده‌ آن مساوی است؟

خیر، قیمتی که شما امروز برای خرید خانه‌ خود می‌پردازید، لزوما همان مبلغ ارزیابی ‌شده از سوی MPAC نیست. MPAC هر ۴ سال یک بار ارزیابی ملک‌ها را منتشر می‌کند (آخرین ارزیابی آنها در ۲۰۱۶ منتشر شد و ارزیابی بعدی در ۲۰۲۰ خواهد بود).

هنگامی که ارزیابی جدیدی برای صاحبخانه ارسال می‌شود، قیمت جدید از سال بعد بر مالیات‌های ملک آنها تاثیر خواهد گذاشت (برای مثال ۲۰۱۷ تا ۲۰۲۰) و افزایش مرحله به مرحله به تدریج در طول ۴ سال اتفاق می‌افتد. کاهش در قیمت ارزیابی شده نیز فورا اعمال می‌شود.