اجاره به شرط تملیک؛ راهی برای خانه‌دار شدن در تورنتو، اما چه مزایا و معایبی دارد؟

اگر نمی‌توانید از عهده هزینه‌های کمرشکن خرید خانه در تورنتو بربیایید پس باید چه کاری انجام دهید؟

آیا باید تمام عمرتان مستاجر بمانید و بخش عمده‌ای از آنچه را که درمی‌آورید بابت کرایه خانه هزینه کنید؟ ما می‌گوئیم خیر. راه‌های هوشمندانه‌تری هم برای صاحب‌خانه شدن وجود دارد.

مثلا چطور است که در خانه مورد علاقه‌تان زندگی کنید و اجاره‌ای که هر ماه می‌پردازید به‌عنوان پیش پرداخت خرید خانه محاسبه شود؟ از طریق این روش خرید خانه که به آن «اجاره به شرط تملیک» یا Renting-To-Own گفته می‌شود، دیگر مجبور نیستید از سال‌ها قبل پس‌انداز کنید تا شاید در آینده بتوانید خانه‌دار شوید.

مزایای اجاره به شرط تملیک زیاد است اما به هر حال، معایب خاص خودش را هم دارد.شما با خواندن این مطلب، با نقاط قوت و ضعف این روش و سایر جزئیات مربوط به آن آشنا می‌شوید.

تورنتو یکی از گران‌قیمت‌ترین بازارهای املاک در تمام کشور است، به‌گونه‌ای که بسیاری از خریداران بالقوه،‌ مجبور به خروج از این بازار شده‌اند.

قیمت هنگفت خانه در تورنتو

براساس اعلام نهاد مشاوران مسکن تورنتو Toronto Regional Real Estate Board – TRREB، میانگین قیمت تمامی انواع خانه در GTA در ماه سپتامبر امسال به ۹۶۰ هزار دلار رسیده که البته ۱۴ درصد نسبت سپتامبر سال ۲۰۱۹ بالاتر رفته است.

بنابراین، پس‌انداز کردن پیش‌پرداختی که بتواند تضمین‌کننده وام مسکن باشد، کار دشواری خواهد بود. قیمت‌ها نیز همچنان در حال افزایش است. به‌طوری که حتی پس‌انداز کردن ۵ درصد پیش‌پرداخت هم ـ که حداقل مقدار لازم برای وام‌های مسکن مرسوم با نسبت بالاست ـ می‌تواند دشوار باشد.

براساس میانگین قیمت‌های خانه در شهر در سپتامبر امسال، ۵ درصد به معنای ۴۸ هزار دلار خواهد بود. جمع کردن چنین مبلغ هنگفتی برای هر کسی دشوار است، به‌ویژه اگر بدهی‌های دیگری نیز برای تسویه وجود داشته باشد.

ضمنا با توجه به ضروری بودن گذراندن تست استرس وام مسکن ـ با وجود کاهش اخیر در نرخ‌های تست ـ دریافت تأییدیه برای وام مسکن از طریق عادی، می‌تواند حتی دشوارتر هم بشود.

به جای خرید خانه، گزینه اجاره به شرط تملیک را انتخاب کنید

با این حساب، کسی که امید دارد در تورنتو خانه بخرد، چه باید بکند؟ به جای گرفتار شدن در حلقه همیشگی اجاره کردن، گزینه عملی دیگری نیز ممکن است وجود داشته باشد: اجاره به شرط تملیک یا همان Renting-To-Own.

حتما این سوال برای‌تان پیش می‌آید که این برنامه چیست و آیا می‌توان به‌عنوان جایگزینی برای وام مسکن سنتی و خرید خانه، روی آن حساب کرد؟ در ادامه مطلب، توضیحاتی در این رابطه می‌خوانید.

اجاره به شرط تملیک چیست و چه مزیت‌هایی دارد؟

برنامه اجاره به شرط تملیک شامل پرداخت «اجاره» در هر ماه به مالک خانه است، درست همانطور که یک مستأجر به صاحبخانه خود اجاره می‌پردازد.

اما تفاوت در آنجاست که بخشی از اجاره پرداختی در برنامه اجاره به شرط تملیک، به حساب پیش‌پرداخت شما گذاشته می‌شود. البته، چنانچه تصمیم داشته باشید که در تاریخ مشخصی در آینده نزدیک، آن ملک را خریداری کنید.

با توجه به آنچه گفته شد، برنامه اجاره به شرط تملیک، می‌تواند این امکان را برای شما فراهم کند که همزمان با سکونت در خانه مورد نظرتان، برای پیش‌پرداخت‌ هم پس‌انداز کنید و دیگر مجبور نباشید که از چندین سال قبل، پول‌هایتان را جمع کنید.

در واقع، می‌توانید از آن مکان مثل خانه خودتان لذت ببرید ـ البته همراه با محدودیت‌های مشخصی که مالک احتمالا در نظر خواهد گرفت ـ ضمن آنکه همزمان، بر ارزش خالص دارایی شما نیز افزوده خواهد شد.

هنگام خرید خانه‌، موانع مالی فراوانی پیش روی مصرف‌کنندگان قرار می‌گیرد. علاوه بر کافی نبودن پیش‌پرداخت، پایین بودن امتیاز اعتبار شما نیز ممکن است مانعی بر سر راه تضمین وام مسکن شود.

اما برنامه اجاره به شرط تملیک می‌تواند رؤیای شما را برای مالکیت خانه‌، بسیار زودتر محقق سازد.

برنامه اجاره به شرط تملیک چگونه کار می‌کند؟

همانطور که گفته شد، بخشی از اجاره ماهانه‌ به حساب پیش‌پرداخت ملک گذاشته خواهد شد، که زیربنای این نوع از برنامه به شمار می‌آید.

هنگامی که در ابتدا وارد این قرارداد می‌شوید، هم شما و هم مالک روی یک قیمت خرید برای خانه توافق می‌کنید، که اگر تصمیم داشتید در آینده از حق خود برای خرید خانه استفاده کنید، ملک به آن قیمت به شما فروخته خواهد شد.

به یاد داشته باشید که شما اجباری برای خرید خانه نخواهید داشت و این صرفا یک گزینه برای شما خواهد بود.

بنابراین هنگام منقضی شدن تاریخ قرارداد، شما می‌توانید در صورت تمایل، از خریدن ملک خودداری کنید.قیمت خرید ملک در قرارداد تصریح خواهد شد.

اگر اوضاع برای شما خوب پیش برود، ممکن است قیمت ذکر شده در معامله، پایین‌تر از ارزش ملک در بازار در هنگام خرید باشد. به این ترتیب، شما ممکن است بتوانید مقداری سود نیز از نظر ارزش خالص دارایی‌تان، نصیب ببرید.

توصیه می‌شود که قبل از امضای قردارد اجاره به شرط تملیک، با یک فرد متخصص که نمایندگی شما را برعهده داشته باشد و منابع شما را در نظر بگیرد، مثل یک مشاور املاک یا یک وکیل، مشورت کنید.

دو قرارداد که شما باید برای عملیاتی شدن اجاره به شرط تملیک امضا کنید

براساس قوانین انتاریو، شما باید برای عملیاتی شدن برنامه اجاره به شرط تملیک، دو قرارداد را تکمیل و امضا کنید: قرارداد «گزینه خرید» یا Option To Purchase و «قرارداد لیزینگ» یا همان Lease Agreement.

در متن این توافقنامه‌ها شرایط خاصی ذکر خواهد شد، که برای بی‌عیب بودن قرارداد، ضروری هستند، از جمله:

• دوره لیزینگ (مدت زمان اجاره خانه، که معمولا بین ۳ تا ۵ سال خواهد بود)
• مبلغ اجارهزمان پرداخت اجاره‌ها (مثلا در ابتدای هر ماه)
• نحوه پرداخت
• تاریخ تملک
• تاریخ انقضا
• تعیین مسئول پرداخت
• هزینه امکانات رفاهی مثل آب و برق
• تعیین کارهایی که می‌توان با ملک انجام داد و کارهایی که نمی‌توان انجام داد
• قیمت نهایی خرید ملک تاریخی که قادر به خرید خواهید بود
• نسبت دقیقی از اجاره که به حساب پیش پرداخت گذاشته می‌شود
• مبلغ پیش‌پرداخت مورد نیاز

نقطه ضعف‌های برنامه اجاره به شرط تملیک چیست؟

خرید زودهنگام‌ و افزودن بر ارزش خالص ملک، تنها برخی از مزیت‌های برنامه اجاره به شرط تملیک است. اما چند نقطه ضعف بالقوه نیز وجود دارد که باید به ذهن بسپارید:

ریسک از دست دادن مبالغی که به‌عنوان پیش‌پرداخت داده‌اید، اگر از حق خرید خود استفاده نکنید

نبود کنترل کامل بر روی ملک، در مقایسه با خرید کامل ملک

احتمال کاهش ارزش ملک در مقایسه با قیمتی که برای پرداخت آن توافق کرده‌اید

ریسک تخلیه خانه توسط مالک، اگر پرداخت‌های خود را انجام ندهید

احتمال قربانی شدن در یک کلاهبرداری، اگر مراقب نباشید

آیا برنامه اجاره به شرط تملیک برای شما مناسب است؟

قبل از انتخاب این برنامه، اطمینان حاصل کنید که به دقت وضعیت مالی خود را سنجیده و مشخص کرده باشید که آیا قادر به دریافت وام مسکن معمول هستید یا خیر.

محاسن و معایب این برنامه را سبک و سنگین کرده و با یک متخصص که به شما در تصمیم‌گیری مناسب کمک کند، مشورت نمایید.